什麼是商業租賃以及如何談判？

企業需要商業財產通過銷售商品或服務來產生利潤。但是，對於出租該物業的企業，他們需要簽署商業租賃協議。商業租賃是公司（“租戶”）與商業房東之間訂立的具有法律約束力的合同。由於商業租賃與住宅租賃不同，因此了解如何協商這樣的合同很重要，這樣您就不會陷入不受歡迎的租賃，並且房東和租戶之間商定的條款會反映在最終租約中。

這是您需要了解的有關商業租賃的所有信息。

商業租賃與住宅租賃有何不同？

商業和住宅租賃受不同的規則約束。

在大多數司法管轄區，住宅租賃比商業租賃獲得更高水平的保護。這是因為要獲得商業租賃並確認租賃期限，準租戶必須經過多輪談判。相比之下，簽訂住宅租約的普通消費者則不然。因此，住宅租賃提供額外的保證金保護和保護租戶隱私的住宅租賃規則。商業租賃通常也更靈活，這將有助於確保所討論的商業空間（例如辦公空間）適合其租用的特定目的。

由於其中使用的法律術語，商業租賃協議更為複雜。可以在此處找到商業租賃的副本，您可以根據自己的要求對其進行定制。

商業租賃的基本要素是什麼？

在與商業空間的房東談判商業租賃時，必須牢記創建商業租賃的基本要素比創建單純的合同要求更高。以下是此類租賃的基本要素。

團體

很明顯，商業租約應該指明房東和租戶是誰。然而，各方的法定名稱是正確的，並且明確誰參與租賃這一點再怎麼強調也不為過——因為公司可以以復雜的方式構建。

例如，您可能正在與子公司而不是母公司進行談判，這意味著責任和補救措施將是有限的。在這種情況下，公司必須進行盡職調查，以確保各方的所有身份都是合法的，並且如果租約未能解決問題，他們將得到適當的補償。

主題

該條款詳細說明了租戶將佔用的財產或空間的位置。一般來說，提供房產的地址就足夠了——前提是土地本身必須適合其出租目的。例如，如果一塊土地位於住宅區，則可能無法出租一塊土地用於商業活動。在香港，你可以向城市規劃委員會查詢土地是否適合出租用途。

租約必須指明該財產是用於家庭還是非家庭目的。例如，如果物業出租用於住宅用途，而租戶將其用於商業用途，則此類使用構成違約。如果對財產的許可使用有爭議，一方可以從評級和估價部門獲得《房屋主要使用人證明》。還有許多其他方法可以確定允許的用途，例如佔用許可證（由屋宇署發出）和批准的建築圖則（由屋宇署發出）。

此外，財產的組成部分也可能是一個需要考慮的問題。例如——空調是否構成財產？某些設施對於其出租目的而言可能是必不可少的，但在法律上可能不被視為財產的一部分。這應該在租約中明確。

租

本條款將詳細說明支付租金的安排。通常，在整個租賃期限內，應在月末支付一筆款項。然而，這受制於各方通常用來解釋市場波動的市場利率。

存續期

商業租賃通常比住宅租賃更長，因為企業傾向於尋求更長期的安排。一般而言，商業租賃的期限為 3 年以上。然而，僅僅說明租賃期限不足以構成租賃——為了使合同有效，雙方還必須就租賃的開始日期達成一致。

訂金

執行租賃契約時須支付保證金。押金的金額一般相當於2-3個月的租金。押金在租約到期時退還。房東有權扣除因租戶違約而遭受的任何損失。但是，這是可以協商的，必須在簽署租賃契約之前進行研究。

利率

費率是對物業佔用的稅收。其按應課稅價值的百分比收取，而應課稅價值是基於該物業於指定估值參考日期的年租金價值。它是按季度預付的。

雙方可以在契約中就誰負責支付費率達成一致。在沒有達成協議的情況下，租戶將有責任支付費用。

你還應該談判什麼？

除了我們上面提到的核心法律要求之外，各方還應考慮就租賃的某些條款進行談判，以確保它們相互匹配。以下是在談判商業租賃時應考慮的一些條款。

銷售和重建條款

香港的租約包括“銷售和重建”條款，允許房東在房東決定出售、重建或翻新物業的情況下終止租約。一般情況下，通知期一般在6個月左右。作為租戶，您可以協商從契約中排除“銷售和重建”條款或限制該條款的範圍。

維修義務

維護物業是租戶和房東最關心的問題。應明確誰承擔維修財產的義務——房東或租戶——的問題，以避免衝突。

通常，房東負責任何外部和結構性維修，而租戶負責內部和非結構性維修。在簽署契約之前，租戶必須檢查房產並將任何現有的損壞通知房東。

根據《佔用人責任條例》，作為房屋佔用人的租戶有責任對任何訪客（包括客人、工人和向您的房屋運送貨物的人）造成的任何傷害負責。房東可能會要求租戶就針對房屋內任何人或財產的第三方責任購買全面保險。

免租期

房東在商業租賃中提供免租期。這是租約開始時租戶無需支付租金的時期。這段時間可用於裝修房屋。如果雙方同意免租期，則他們必須指定誰將負責支付該期間的管理費、費率和其他此類費用。

租金審查條款

租賃通常有租金審查條款，允許在租賃期間或租賃結束時按指定的時間間隔審查租金，以確定續期的租金。

租金審查條款的基本目的是反映市場租金率。它確保所支付的租金具有商業競爭力。雙方必須就租金審查機制和審查日期達成一致。租金審查條款可以是“向上”或“向下”。租金上漲審查條款更為常見，因為它規定租金在審查日期將保持不變或增加（如果市場租金增加）。雖然向上向下的租金審查允許租金根據市場情況上漲或下跌。

作為租戶，仔細理解租金審查條款很重要，因為它可能會影響審查時租金上漲的百分比。建議聽取經驗豐富的商業地產律師的建議，以指導您完成整個過程。

終止條款

終止條款將規定任何一方可以提前終止租賃的情況。租約應規定通知租約將提前終止的最短期限。這讓租戶和房東都有時間尋找替代品。

然而，並非所有租約都能友好終止。租賃可能會因不可預見的情況而終止。一個典型的例子是“嚴重違反合同”。“重大”一詞用於表示違規的嚴重程度——儘管“嚴重”的構成因具體情況而異。在租約中，當事人可以決定某些行為將構成“重大”違約，以提供更多的確定性。重大違約的典型例子是租戶在房屋內進行非法活動，導致房東有權立即終止租約。租戶可能仍有義務支付租約下的剩餘租金。

房東通常會規定，如果租戶損壞了房產，他們可以終止租約。房東也可以隨時終止租約，但很可能房東必須提前通知租戶並向租戶支付適當的補償。

物業設施

一些租戶需要特殊的設施來經營他們的業務。例如，如果租戶想要經營餐廳業務，他們將需要一個廚房空間，這可能需要一個通風系統。如果租戶想要經營珠寶業務，他們可能需要一個安全系統。舞廳租戶可能需要空調作為租賃的一部分。因此，租戶需要在簽署租約之前協商這些條款，否則他們的基本需求將得不到保證。如果房東無法提供，租戶可能必須與房東協商對物業進行某些改進或修改。租戶還必須諮詢其測量師和律師，以了解修改的限制。

業務性質

房東必須了解租戶的業務目的和性質。一些房東可能只想容納某些類型的企業。例如，如果該建築適合作為“IT”商場，房東可能會決定不接受打算經營服裝店的租戶。這項規定並不總是很簡單，因為企業可以服務於多種目的。例如，健身房也可以作為食品和飲料業務運營，提供蛋白質奶昔和健康食品。關注這些事項的房東可以包括“租戶專屬”條款來限制租戶使用房屋。

執行租賃的法律要求

執行租賃的要求取決於訂立租賃協議的各方的能力。例如，如果租賃的一方是：

個人、獨資企業或合夥企業，則可在簽字人的簽名旁邊加蓋紅色印章
有限公司則必須在簽名旁邊加蓋公司的公章。租賃必須按照公司章程的規定執行，並得到授權執行租賃的書面董事會決議的支持
獨資企業、合夥企業或有限公司，然後在演唱者的簽名旁邊加蓋演唱者的印章或橡皮圖章。

要了解有關執行手續的更多信息，請閱讀我們關 於租賃協議和租賃協議有什麼區別的文章？

香港商業物業租賃印花稅

根據《印花稅條例》（第 19 章）附表 1 ，租約的各方有責任就該文件繳付印花稅。117)。計算印花稅的稅率因租賃期限而異。例如，如果租賃期限超過 3 年，則印花稅的稅率為年租金或平均年租金的 1%。租戶根據租約支付的任何押金將不會在評估印花稅時考慮在內。

雙方可以自由地就各自的印花稅份額達成一致。一般來說，印花稅由房東和租客平均分攤。但是，租賃各方必須確保租賃協議在簽署之日起 30 天內加蓋公章。需要注意的是，租賃開始日期與上述 30 天時限無關。

不繳納印花稅會產生罰款，使租賃文件在法庭上不可受理，土地註冊處也不會接受該文件進行登記。

租賃登記

《土地註冊條例》（第128) 要求超過 3 年的租約必須在土地註冊處登記。但是，如果租約的期限為 3 年或更短，則無需在土地註冊處註冊，除非此類租約可以選擇續訂，否則必須註冊續訂選擇權，以便具有約束力並具有優先權。

在土地註冊處登記租賃文件很重要，因為它確保：

租賃文件不失去其後登記的其他文件的優先權。
該方在財產中的利益（尤其是租戶）和租約的存在被告知公眾。因此，任何對未來對該物業感興趣的人都會知道租約。
新購買者或抵押貸款受租約約束，租戶不會被驅逐。

重要的是要了解此類註冊不會賦予其沒有的文件任何有效性。

雙方簽署租約後，應在簽署之日起 30 天內在土地註冊處登記。登記只會讓有興趣處理財產的人在做出任何決定之前找出影響財產的所有文件。要了解有關土地註冊處和註冊程序的更多信，文件註冊指南。

概要

商業租賃需要漫長的談判，以確保房東和租戶都能準確反映他們的利益。口頭表達的所有利益和協議都寫在紙上是至關重要的。由於其複雜性，我們建議您諮詢具有處理商業租賃經驗的房地產律師，以避免出現問題。進行自己的研究也很重要，這樣您才能了解哪些選項可以滿足您的業務需求。

請注意，這是對香港特別行政區法律規定的立場的一般摘要，並不構成法律建議。