什麼是正式買賣合約? 我會受其約束嗎?

正式買賣合約是一份具法律約束力的協議,其中包含了協議各方(即買賣雙方)所協定的條款及條件。

《物業轉易及財產條例》(第219章)要求所有土地買賣的合約(包括房屋/物業/建築物)均須以書面形式訂立,並由法庭執行。故此,閣下不能以口頭形式銷售或購買物業,因法庭不會承認。因此類合約具法律約束力,故違約有機會需要承擔嚴重的法律後果。

正式買賣合約的條款

正式買賣合約由律師根據早前簽訂的臨時買賣合約去草擬,正式合約會包含更詳盡之條款並用作取代臨時合約。

正式買賣合約將包含以下條款:

  • 買賣雙方的個人資料
  • 買賣協議
    • 賣家同意將物業所有權轉移予買家
  • 有關單位的詳情
    • 該物業的描述應與土地註冊處的描述相同
  • 樓價及付款方式

正式買賣合約亦會包含額外於臨時買賣合約的條款,包括:

  • 物業狀況
    • 買家通常會以「現狀」接管單位,但合約中亦可包含其他條件(例如機器交付)
    • 買家通常會先視察單位
  • 家具及固定裝置
    • 若樓價包含家具及固定裝置,則應在正式合約中列出此類項目。然而,賣家可能不會保證家具或固定裝置的狀況。
  • 妥善/良好業權(good title)
    • 賣方同意向買家提供物業的良好業權及向買家提供地契。
  • 違反正式合約所需承擔的後果
    • 若一方未能完成協議,另一方可向法庭申請「強制履行令」(specific performance)。
  • 印花稅
  • 時限要素(time of essence)
    • 雙方必須嚴格遵守合約中訂明的時間限制。即使買家只是與完成交易日遲了幾分鐘向賣方支付餘額,他們也會被視作違約。
  • 分攤支出
    • 物業支出包括管理費按金、管理費、差餉及地租。支出通常由賣方支付。完成交易後,則由買家負責。

閣下可以在此處找到正式合約中包含的其他條款。由於正式買賣合約較為複雜,閣下應先諮詢律師以獲取更多資訊。

正式買賣合約需要加蓋印花(打釐印)及註冊嗎?

正式買賣合約應於土地註冊處登記以保護其優先權。這通常由買方律師完成;土地註冊處將收取少量註冊費(截止2021年6月,費用為港幣210元)。

正式買賣合約須於簽署臨時買賣合約後30天內加蓋印花。買方通常需支付印花稅。

 違反正式買賣合約

違反正式買賣合約的後果取決於違約的類型及合約所包含的條款。下表列明違約的可能的後果:

誰違反合約及違約方式法律責任
賣方拒絕出售•   合約終止•   賣家退回臨時訂金及加付訂金(即細訂及大訂)給買方•   被買方追討賠償。賠償金額取決於買家在別處購買類似的單位之實際損失(如賣方取消交易後,該單位市值上漲的差價)
買家拒絕買入•   合約終止•   買方或會失去所付的臨時訂金及加付訂金。在一般情況下,若訂金超過樓價的10%,賣方則可能無法要求沒收全數訂金(除非賣家的實際損失證明全數沒收是合理的)•   被賣方追討額外賠償。賠償金額取決於賣家之實際損失(如買方取消交易後,該單位市值下跌的差價)

若其中一方違反正式買賣合約,賣方或買方(守約方)或可向法庭申請「強制履行令」,迫使對方完成交易而不可終止合約。法庭將考慮雙方在違約後是否仍願意、仍有能力及作好準備去完成有關買賣交易,才會作出決定。

重點摘要

  • 正式買賣合約是敲定樓宇買賣的重要協議。
  • 正式買賣合約建基於臨時買賣合約、雙方及其律師之間的談判草擬。
  • 合約通常由賣方律師準備,並必須由買賣雙方簽署。
  • 這個是一份具法律約束力的合約,故違約方可能需要面臨嚴重法律後果

參考網頁

  1. 地產代理監管局 – 「正式買賣合約」http://www.eaa.org.hk/zh-hk/Information-Centre/Publications/Monograph-Conveyancing/-3-Formal-Agreement-for-Sale-and-Purchase