當閣下決定要開設一家實體店、擁有一間辦公室或尋找一個地方來存放閣下公司的庫存時，閣下可以選擇承租一處物業。
商業租賃是物業業主與公司之間為商業目的而承租房產的合約。由於其中會使用法律術語，因此這是一份複雜的文件。商業租賃的副本可以在這裡找到。它與住宅租賃不同，因為商業租賃用於非住宅目的租賃的物業。
在簽署商業租賃之前，閣下應該先了解商業租賃協議的條款，包括：
- 簽約的雙方
租約將在協議中辨認業主和租戶。作為租戶，閣下可以以個人名義或公司名義租賃，重要的是要確保各方的法定名稱正確無誤，並且明確指出誰參與了租賃——因為公司的架構可能會很復雜。
根據租賃是以閣下的名義還是企業名稱簽署，租賃應包括雙方：
- 姓名/公司名稱
- 香港身份證號碼/商業登記號碼
- 通訊地址
- 聯繫電話和傳真號碼
閣下應該檢查土地註冊處，以確保首先，「業主」確實是該物業的註冊所有者，其次，該物業沒有被抵押。如果該物業已被抵押，閣下必須檢查以確保銀行已同意將該物業出租。
- 物業說明
除了雙方的詳細資料外，租約還將指明財產。閣下必須確保租約中正確提及物業地址和出租給閣下的總面積。
閣下應向城市規劃委員會查詢該土地是否適合出租用途，例如閣下想開一家餐廳，閣下應該首先檢查該物業是否可以用於預期用途。
- 租金
租賃協議應規定：
- 租金金額
- 付款到期日（按月、按季度或按年）
- 可接受的付款方式（現金、支票等）
- 延遲付款的任何費用
在香港，租金一般由租戶按月預付。
- 租期
通常，租賃會有超過 3 年的固定期限租賃。最重要的是，閣下的租賃協議明確規定了租賃的開始日期和結束日期。
- 差餉
差餉是就房產物業徵收的稅項之一，租賃應指明差餉是由業主還是由租戶支付，但一般而言，支付租金是租戶的責任。目前的差餉是房產年租金的5%。
- 物業稅
除非租賃協議中另有說明，否則業主通常負責支付物業稅。物業稅目前為15%，即業主須向政府繳付年租金的15%作為稅款。
- 訂金
租賃將指定押金的金額（例如相當於 2-3 個月的租金）和付款方式（例如現金、支票），以及業主將押金退還給租戶的時間和方式。
此外，合約應寫明任何可能允許業主在因租戶違約而終止租賃的情況下沒收押金的條款。作為租客，閣下可以協商該條款，要求業主在業主實際遭受的損失/損壞範圍內從押金中扣除。
- 保險
一般而言，業主不會負責為建築物投保，或在損壞或毀壞的情況下維修建築至原狀。可是，業主可能會要求租戶購買有關針對房屋內任何人或財產的第三方責任的綜合保險。
- 免租期
業主可以為房屋裝修提供寬限期。如果有免租期，還應明確列明誰負責支付該期間的管理費和費率等費用。
- 租金重估條款
大多數情況下，當事人會在商定整個租賃期間固定金額的租金。可是，租金重估條款可以通過參考已發布的指數（例如零售價格指數）或根據市場價格來允許租金的年度/定期變化。在租賃契約中，當事人必須就確定租金上漲的機制達成一致，以避免發生糾紛。
- 續租權
在租約結束時，租客可以選擇續租，以按照原租約條款繼續租用該物業。
- 終止條款
終止條款通常會說明允許任何一方提前終止租賃的限制和條件。租約應規定一方在終止租約時必須向另一方送達通知的最短期限，以給予足夠的時間。
- 維修責任
協議條款决定了房東和租戶在維修和保養方面的責任。 一般而言，房東負責外部和結構的維修和保養，租戶負責內部和非結構的維修和保養。
在簽署租約前，閣下應仔細檢查出租物業的狀況。 如果發現任何損毀，閣下應該正式通知房東，或在移交財產前要求他們修復損毀。
- 物業的設施
對於某些租戶，他們可能需要一些必要的設施才能經營某種類型的業務， 例如如果潛在業主想要經營餐廳業務，他們需要一個專門設計的空間作為廚房，這需要通風系統。 因此，租戶需要協商以將這些條款作為租賃的一部分。
其他費用如管理費或空調費通常也會在協議中註明，但房東保留增加此類費用的權利。
- 印花稅
一般而言，印花稅由房東和租客共同承擔，而且根據租金和租賃期限支付。
- 標誌
檢查租賃協議是否禁止閣下為閣下的企業安裝標誌。
我需要律師嗎?
雖然有律師並非一項要求，但我們強烈建議閣下讓律師審閱閣下的租賃協議。
商業租賃協議可能既複雜又漫長。如上所述，租賃中包括許多條款和條款。律師可以確保條款起草得令人滿意，因此對雙方都具有約束力和強制執行力。
由律師代理的當事人可以更好地保護他們的合法利益，這可能有助防止潛在的糾紛，因為律師會提前預測這些問題，並在租賃中相應地分配各方的責任。
租賃協議通常由房東或其律師起草，因此合同的措辭可能對房東更有利。作為租戶，聘請律師將幫助閣下協商更好的租約條款和條件，並確保條款對雙方公平。
此外，商業租賃協議的期限也可能更長（至少 3 年），因此房東可能需要一位中立的人（通常是律師）作為租戶的擔保人。 這可確保租客履行其在租約下的所有責任，例如及時支付租金。
重點摘要
- 房東與企業之間為商業目的而租賃物業的合同。
- 租賃的基本要求包括當事人、主題、租賃和期限，但閣下也可能希望在租約中包含其他條款。
- 我們建議閣下諮詢律師，以了解租賃的條款和細則。
參考資料
- 地產代理監管局 – 「訂立租約須知」: http://www.eaa.org.hk/consumers/doc/ch_tenancy.pdf